SAVETI - KUPOVINA NEPOKRETNOSTI

PROMET NEPOKRETNOSTI

Pod pravnim pojmom prometa nepokretnosti podrazumeva se prenos prava svojine na nepokretnosti.

Za proces prometa nepokretnosti potrebno je da postoje nekretnina, prodavac, kupac i naravno dobra volja i uslovi da se kupoprodaja može obaviti. Prodavac je sopstvenik i držalac nepokretnosti. Kupac je osoba koja obavlja stvarnu kupovinu nepokretnosti. Promet nepokretnosti je uređen Zakonom o prometu nepokretnostima, Zakonom o obligacionim odnosima i ostalim zakonskim aktima Republike Srbije iz te oblasti. Promet se može vršiti nekretninama koje su već izgrađene i nekretninama koje su u fazi izgradnje.

Kada se kupac odluči za kupoprodaju prvi korak je definisanje svih dogovorenih segmenata prodaje. Nakon toga pristupa se izradi predugovora ili ugovora.

PREDUGOVOR

Predugovor je dokumenat koji prethodi ugovoru i on ima za cilj da sve što se ugovorne strane dogovore stavi na papir i obaveže oba učesnika u poslu da se toga drže. Predugovor, koji treba da pruži maksimalnu pravnu zaštitu obema stranama u kupoprodajnom procesu, sadrži sve elemente ugovora i tu postoje određena prava i određene obaveze oba učesnika u kupoprodaji. U njemu se definiše ko je prodavac, a ko kupac, šta je predmet kupoprodaje, po kom osnovu je prodavac vlasnik iste, cena nekretnine, rok i način isplate, iznos kapare, datum overe i ulaska u posed nekretnine, ko plaća obaveze vezane za overu predugovora i ugovora, troškove transfera, i dr. U predugovoru obično, u pogledu datuma isplate kupoprodajne cene, stoji definisan datum uplate ili formulacija „najkasnije do“, te ako se stvore uslovi da isplata bude obavljena ranije ne postoji zakonska prepreka. Predugovor se izrađuje i overava kod javnog beležnika u tri primerka od kojih svaka strana zadržava po jedan.

KAPARA

Prvo davanje novca od strane kupca prema prodavcu naziva se kapara. Kapara predstavlja početak procesa kupoprodaje nepokretnosti, kojim prodavac i kupac voljno ulaze u proces pravnih radnji koji će dovesti do prometa nepokretnosti. Ona je polog koji kupac isplaćuje prodavcu u znak poslovne ozbiljnosti i stvarne namere kupovine. Kaparu u celosti reguliše Zakon o obligacionim odnosima i ona obavezuje kako kupca tako i prodavca.

KUPOPRODAJNI UGOVOR

Prema Zakonu o prometu nepokretnosti ugovor o kupoprodaji nepokretnosti mora biti zaključen u pismenoj formi i overen kod javnog beležnika. U svim elementima predugovor i ugovor moraju biti identični, s tim da se u ugovoru konstatuje da je potpisan i overen predugovor, da je isplaćen deo kupoprodajene cene, utvrđuje se kada će kupac ući u posed nepokretnosti, daje se saglasnost za uknjižbu kupca kao novog vlasnika (clausula intabulandi), i zaštita od pravnih, odnosno drugih skrivenih mana prodate nepokretnosti. Prilikom overe ugovora plaća se taksa za overu ugovora koju uglavnom plaća kupac, a ona zavisi od vrednosti nekretnine navedene u kupoprodajnom ugovoru.

Obaveza kupca je da isplati celokupnu kupoprodajnu cenu na način i u rokovima koji su definisani u ugovoru. Prema važećim zakonskim propisima kupoprodajna cena može biti isplaćena u devizama što je regulisano Zakonom o deviznom poslovanju (“Sl. Glasnik RS“, br. 62/06) ili u dinarskoj protivvrednosti. Odabir banke preko koje se vrši transakcija zavisi od odluke kupca jer on plaća bankarsku proviziju, ali je praksa pokazala da ukoliko su računi oba ugovarača otvoreni u istoj banci, provizija je mnogo manja nego ako se vrši međubankarski transfer.

Ugovor se najčešće izrađuje u 4 primerka, od kojih kupac zadržava 2, a prodavac i javni beležnik po 1 primerak.